Beschlüsse in der Eigentümerversammlung: Mehrheiten richtig verstehen

Wer darf abstimmen – und wie viele Stimmen hat wer?

Die gesetzliche Grundregel klingt zunächst denkbar einfach: Nach § 25 Abs. 2 WEG hat grundsätzlich jede Eigentümerin und jeder Eigentümer eine Stimme – unabhängig davon, wie viele Wohnungen ihr oder ihm in der Anlage gehören. Man spricht hier vom sogenannten Kopfprinzip.

In der Praxis sieht es jedoch häufig anders aus. Das Gesetz erlaubt es Gemeinschaften ausdrücklich, in ihrer Gemeinschaftsordnung davon abweichende Regelungen zu treffen. Verbreitet sind insbesondere:

• Anteilsprinzip: Das Stimmgewicht richtet sich nach der Höhe der Miteigentumsanteile – wer mehr Eigentum hält, bringt entsprechend mehr Gewicht in die Abstimmung ein.
• Objektprinzip: Jede Einheit zählt für sich. Wem mehrere Wohnungen in der Anlage gehören, verfügt dementsprechend über mehrere Stimmen.

Welches Prinzip in Ihrer Wohnanlage gilt, lässt sich nicht pauschal beantworten – es steht in der individuellen Gemeinschaftsordnung Ihrer Eigentümergemeinschaft. Ein Blick hinein lohnt sich deshalb, bevor Sie zum ersten Mal an einer Versammlung teilnehmen oder gar selbst eine Beschlussvorlage einbringen.

Beschlussfähig ohne Mindestpräsenz: Eine stille Reform

Eine der praktisch bedeutsamsten – und zugleich am wenigsten bekannten – Änderungen der WEG-Reform betrifft die sogenannte Beschlussfähigkeit selbst, also die Frage: Darf eine Versammlung an diesem Tag überhaupt wirksam abstimmen?

Früher war das keineswegs selbstverständlich: Eine Versammlung galt nur dann als beschlussfähig, wenn ein bestimmter Anteil der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten war. Wurde diese sogenannte Mindestpräsenz verfehlt – was in der Praxis erstaunlich häufig vorkam –, musste eine zweite, sogenannte Wiederholungsversammlung einberufen werden. Für Verwaltungen bedeutete das doppelten Organisationsaufwand, für Eigentümer zusätzliche Wartezeit bis zur nächsten Entscheidung.

Für die Praxis bedeutet das: Wer an einer Versammlung nicht persönlich teilnehmen kann, sollte das nicht auf die leichte Schulter nehmen. Eine Vollmacht an eine vertraute Person oder die mittlerweile vielerorts mögliche Teilnahme per Video sind probate Wege, die eigene Stimme dennoch einzubringen. Wie eine Versammlung digital ablaufen kann, erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag zur Online-Eigentümerversammlung.

Die drei Mehrheitsarten im Überblick

Wer Eigentümerversammlungen wirklich verstehen möchte, kommt an drei grundlegenden Mehrheitsarten nicht vorbei. Sie unterscheiden sich nicht nur in der Berechnung, sondern vor allem darin, wofür sie jeweils gelten:

Diese drei Grundtypen wirken auf den ersten Blick abstrakt – sind in Wahrheit aber der Schlüssel dazu, jede Tagesordnung auf einen Blick richtig einzuschätzen. Sobald Sie wissen, welche Mehrheitsart für einen Tagesordnungspunkt gilt, lässt sich auch beurteilen, wie realistisch dessen Umsetzung tatsächlich ist.

Welche Mehrheit gilt für welchen Beschluss?

Nicht jede Entscheidung braucht dieselbe Hürde. Eine kleine Übersicht – ohne Anspruch auf Vollständigkeit, aber mit den Beschlussgegenständen, die in der Praxis am häufigsten auf der Tagesordnung stehen:

• Bestellung und Abberufung der Verwaltung → einfache Mehrheit (§ 26 Abs. 2 WEG)
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung → einfache Mehrheit
• Hausordnung und gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen → einfache Mehrheit
• Gestattung einer baulichen Veränderung („Ob") → einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG)
• Gemeinschaftliche Kostentragung einer baulichen Veränderung („Wer zahlt") → doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 WEG)
• Vereinbarungen mit unmittelbarem Eingriff in Einzelrechte → Zustimmung aller betroffenen Eigentümer

Diese Übersicht ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall – sie hilft aber dabei, eine Tagesordnung schon beim ersten Lesen realistisch einzuschätzen. Wie die Unterscheidung zwischen „Ob" und „Wer zahlt" bei baulichen Veränderungen konkret funktioniert, erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag zur WEG-Reform.

Die Tagesordnung: Warum sie über Wirksamkeit entscheidet

Ein Beschluss steht und fällt nicht nur mit der richtigen Mehrheit – er muss auch formal sauber vorbereitet sein. Drei Punkte sind dabei besonders wichtig:

• Ladungsfrist: Die Einladung mit Tagesordnung muss in der Regel mindestens drei Wochen vor dem Termin versendet werden (§ 24 Abs. 4 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.
• Konkrete Ankündigung: Jeder Tagesordnungspunkt muss so genau bezeichnet sein, dass die Eigentümer erkennen können, worüber tatsächlich entschieden werden soll – pauschale Formulierungen wie „Verschiedenes" reichen für wirksame Beschlüsse in aller Regel nicht aus.
• Beschluss-Sammlung: Jeder gefasste Beschluss wird fortlaufend in eine sogenannte Beschluss-Sammlung aufgenommen (§ 24 Abs. 6 WEG) – ein Verzeichnis, das auch beim Verkauf einer Wohnung oder einem späteren Verwalterwechsel wichtige Klarheit schafft.

Wird über einen Gegenstand abgestimmt, der nicht oder nur vage angekündigt wurde, ist der entstandene Beschluss in aller Regel angreifbar. Das schützt insbesondere jene Eigentümerinnen und Eigentümer, die nicht persönlich anwesend sein konnten, vor Überraschungsentscheidungen – und ist zugleich einer der häufigsten Stolpersteine, über den Beschlüsse im Nachhinein zu Fall gebracht werden.

Beschluss angefochten? Die Ein-Monats-Frist im Blick

Wer mit einem gefassten Beschluss nicht einverstanden ist, muss ihn nicht einfach hinnehmen – das Gesetz räumt ausdrücklich die Möglichkeit ein, ihn gerichtlich überprüfen zu lassen. Allerdings gilt dafür eine bemerkenswert kurze Frist:

Für die Praxis hat das eine beruhigende Kehrseite: Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen Beschluss anfechten möchten, wissen genau, in welchem Zeitfenster sie handeln müssen. Und Gemeinschaften, deren Beschlüsse sauber vorbereitet, korrekt durchgeführt und nachvollziehbar dokumentiert wurden, können nach Ablauf dieser Frist mit der nötigen Planungssicherheit weiterplanen – eine wichtige Voraussetzung für jede langfristige Entscheidung, von der Sanierung bis zum nächsten Wirtschaftsplan. Eine Verwaltung, die Versammlungen sorgfältig vorbereitet und Beschlüsse vollständig dokumentiert, ist dabei ein wesentlicher Baustein – mehr dazu auf unserer Service-Seite zur WEG-Verwaltung.

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